Oferta ubezpieczeń na rynku polskim stale się powiększa, najczęściej poprzez implementacje znanych i sprawdzonych rozwiązań z Europy Zachodniej i Stanów Zjednoczonych. Nie wszystkie jednak zyskują tak dużą popularność jak D&O czy ubezpieczenia cyber.
Poza ubezpieczeniami, o których często pisze się w prasie i są chętnie kupowane przez klientów, są też takie, które z różnych powodów w Polsce są mało znane i tkwią w głębokiej szufladzie. Tylko czasami po nie sięgamy. Należą do nich m.in. ubezpieczenia własności intelektualnej, ubezpieczenia derywatyw pogodowych czy ubezpieczenie tytułu prawnego do nieruchomości. Wszystkie wymienione wydają się bardzo interesującym instrumentem finansowym w transakcjach gospodarczych i powinni się nimi zainteresować w szczególności członkowie zarządu i dyrektorzy ds. finansowych.
W tym artykule postanowiłam odkurzyć jedno z nich – ubezpieczenie tytułu prawnego do nieruchomości title insurance (TI). Powstało w Stanach Zjednoczonych ponad 100 lat temu. Obecnie jest bardzo popularne i towarzyszy praktycznie każdej transakcji nabycia nieruchomości.
Przed czym chroni TI?
Chroni właściciela nieruchomości przed stratami finansowymi, jakie mogą wyniknąć ze źle sporządzonej umowy przenoszącej prawa własności do nieruchomości oraz innych błędów, jakie mogły nastąpić przy przenoszeniu tego prawa. Są to między innymi takie ryzyka jak:
- Roszczenia wynikające z reprywatyzacji;
- Nieznane, nieujawnione ograniczenia prawne do nieruchomości;
- Nieujawnione służebności lub prawa osób trzecich, które obciążają nieruchomość;
- Spory przy wyznaczaniu granic nieruchomości, które sąsiadują ze sobą;
- Straty wynikające z błędów w rejestrach i brakującej dokumentacji, fałszerstw;
- Roszczenia do nieruchomości, gdy poprzedni właściciel nie opłacił podatków, rat kredytu.
Ubezpieczenie może obejmować również ryzyko związane z zagospodarowaniem przestrzennym terenu, restytucją mienia i jego wieczystym użytkowaniem, i inne.
Dla kogo takie ubezpieczenie?
Powinno ono głównie zainteresować nabywców nieruchomości, osoby lokujące fundusze i aktywa w nieruchomości, deweloperów, banki udzielające kredytów hipotecznych, ale także sprzedawców nieruchomości, co usprawnia proces sprzedaży, np. w przypadku chęci sprzedaży nieruchomości, co do której istnieją roszczenia reprywatyzacyjne. Kredytodawcy np. gwarantują, że hipoteka ustanowiona na zabezpieczenie udzielonego kredytu zachowa priorytet i będzie egzekwowalna.
Czy przy wyborze skorzystać z pomocy brokera? Zdecydowanie tak. Ubezpieczenie od wad tytułu prawnego przygotowywane jest u brokera na styku kilku działów: reasekuracji, działu finansowego, ryzyk zagranicznych i do tego indywidualnie pod transakcję. Może być przygotowywane w różnych zakresach:
- General Good Title – obejmuje ogólny tytuł do nieruchomości.
- Special Risk – dotyczy zidentyfikowanego, wskazanego ryzyka.
Dodatkowo broker może zaproponować klauzule dodatkowe, jak np. możliwość podniesienia sumy ubezpieczenia w trakcie ochrony itd.
Ubezpieczenie ma też wiele wyłączeń, na które trzeba zwrócić uwagę.
Czy zawiera się je tak samo jak inne?
Musi je poprzedzić wykonanie due diligence dla nieruchomości, które ma na celu szczegółową ocenę aktualnej sytuacji i potencjalnego ryzyka. Następnie ubezpieczyciel ocenia, czy ryzyko jest ubezpieczalne.
Składka jest płatna jednorazowo przy wystawieniu polisy. Polisa obowiązuje przez cały okres istnienia tytułu prawnego. Nie ma dodatkowych składek, np. za odnowienie polisy. Warunki ubezpieczycieli co do zasady są zbliżone, ale jak zawsze najważniejsze są szczegóły.
Ubezpieczenie oferowane jest głównie przez obecnych na polskim rynku coverholderów LIoyd’s, ale także TU Europa.
A gdy pojawi się roszczenie osób trzecich względem tytułu własności lub hipoteki?
Wówczas po zgłoszeniu zdarzenia ubezpieczyciel pokrywa koszty prowadzonego postępowania sądowego. Jeśli postępowanie zakończy się przegraną, ubezpieczenie pokrywa stratę posiadacza polisy do wysokości sumy ubezpieczenia.
W Polsce zainteresowanie inwestycjami w grunty i nieruchomości wciąż jest duże. A najciekawsze lokalizacje ze względu na bardzo skomplikowaną historię związaną z obiema wojnami światowymi i często niewłaściwie przeprowadzoną prywatyzację mogą być obarczone wadami tytułu prawnego do nieruchomości.
Warto więc chyba sięgnąć czasami do głębokiej szuflady, aby odkurzyć i przypomnieć o mało znanym w Polsce i może niedocenianym ubezpieczeniu tytułu prawnego do nieruchomości.
Iwona Frydryszek
prokurent, dyrektorka Biura Regionalnego w Bydgoszczy, PWS Konstanta
