W ostatnich kilku latach obserwujemy dość duży wzrost liczby pośredników w obrocie nieruchomościami. Jest to związane ze wzrostem zapotrzebowania na ich usługi z powodu kupna i sprzedaży nieruchomości, ale także zamian, wynajmu lokali, domów itd. W okresie pandemii to zapotrzebowanie dodatkowo wzrosło, ponieważ pojawiła się konieczność np. rozwiązania wielu umów najmu, i to na odległość.
Obok wielu renomowanych biur nieruchomości istnieją tysiące małych biur i pojedynczych osób świadczących legalnie usługi w pośrednictwie obrotu nieruchomościami. Często jest to pośrednictwo ograniczone do określonej miejscowości czy grupy zawodowej, a nawet korporacji.
Osoby, które chcą wynająć lokal, dom, sprzedać lub kupić, nie mają na to czasu i brakuje im fachowej, często skomplikowanej wiedzy. Dlatego potrzebują pomocy pośrednika. Krajowa Izba Gospodarki Nieruchomościami jest największą polską organizacją samorządu gospodarczego zrzeszającą przedsiębiorców – także indywidualnych – związanych z pośrednictwem w obrocie nieruchomościami oraz zarządzaniem nimi.
Pośrednik w obrocie nieruchomościami, nazywany także często agentem nieruchomości, to zawód polegający na kojarzeniu stron transakcji i doradztwie przy zakupie, sprzedaży, zamianie i wynajmie nieruchomości. Zgodnie z ustawą z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2020 r., poz. 65 – art. 179 ust. 2) „pośrednikiem w obrocie nieruchomościami jest osoba fizyczna posiadająca licencję zawodową nadaną w trybie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami”.
Trzeba wiedzieć, że od 2013 r. – po wejściu tzw. ustawy deregulacyjnej – wykonywanie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami nie wymaga już licencji. Osoba musi spełniać wymogi określone w ustawie, gwarantować rzetelne wykonywanie zawodu, mieć zarejestrowaną działalność gospodarczą (indywidualnie) oraz posiadać ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej z tytułu wykonywania zawodu.
Wspomniana ustawa o gospodarce nieruchomościami określa podstawowe zasady prowadzenia działalności zawodowej w tym obszarze gospodarki w Polsce. Dotyczy to trzech zawodów: pośrednika w obrocie nieruchomości, zarządcy nieruchomości i rzeczoznawcy majątkowego. Są to zawody prawnie regulowane, co oznacza, że wykonywanie ich wymaga posiadania odpowiednich kwalifikacji i uprawnień, obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej oraz często jeszcze spełnienia innych szczegółowych wymagań.
Obowiązujące przed deregulacją (2013 r.) warunki, np. wykształcenia kierunkowego i odbycia praktyki zawodowej, nie są obecnie wymagane. Nie jest wymagana także licencja, a spełnienia ustawowych wymogów przestrzega samorząd zawodowy, w tym przypadku Krajowa Izba Gospodarki Nieruchomościami.
Obowiązkowe ubezpieczenie pośrednika w obrocie nieruchomościami
Obowiązkowe ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej zawodowej – prowadzone przez większość polskich zakładów ubezpieczeniowych – przeznaczone jest dla osób prowadzących działalność gospodarczą z zakresu pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.
Ubezpieczenie to zabezpiecza wszystkie procesy działalności pośrednika podejmowane na podstawie umowy zawartej pomiędzy pośrednikiem a jego klientem. Do posiadania obowiązkowego ubezpieczenia zawodowego OC zobowiązani są wszyscy prowadzący jednoosobowe działalności jak również różnego rodzaju inne podmioty, np. spółki.
Zakres obowiązkowego ubezpieczenia OC musi być zgodny z rozporządzeniem ministra finansów w sprawie obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej pośrednika w obrocie nieruchomościami (Dz.U. z 2019 r., poz. 804), a suma gwarancyjna musi wynosić 25 000 euro w ubezpieczeniu rocznym. Nie jest to suma wysoka i może wystarczać przy małym zakresie działalności prowadzonej jednoosobowo przez agenta nieruchomości.
Większe biura nieruchomości, spółki zatrudniające po kilku lub kilkunastu agentów, powinny wykupić ubezpieczenia OC nadwyżkowe nawet do kilku milionów złotych. Sumę gwarancyjną można zwiększać w dowolnym momencie już w czasie trwania ubezpieczenia, jeśli np. wymaga tego realny rozwój biura nieruchomości. Bo zgodnie z ustawą o obrocie nieruchomościami oraz wymienionym wyżej rozporządzeniem ministra finansów OC obejmować musi również szkody wyrządzone przez osoby działające pod nadzorem pośrednika, także pracowników biura nieruchomości niebędących pośrednikiem.
Ważnym obowiązkiem jest dołączenie do każdej zawartej umowy o świadczenie usług w zakresie obrotu nieruchomościami kopii polisy potwierdzającej wykupienie właściwego OC. Brak załącznika do umowy – kopii polisy OC – czyni umowę z mocy prawa nieważną.
Dalej – w świetle obowiązujących przepisów – pośrednik musi informować drugą stronę umowy o zmianie danych z polisy lub o wykupieniu nowej polisy. Wtedy pośrednik musi przekazać kopię nowej polisy ubezpieczenia OC wszystkim klientom, z którymi łączy go umowa pośrednictwa. Brak przekazania tych wiadomości – przy zachowaniu określonych procedur – może stanowić podstawę rozwiązania umowy pośrednictwa ze skutkiem natychmiastowym bez zwrotu poniesionych już kosztów.
Odpowiedzialność pośrednika i obsługa roszczeń
Wszystkie regulacje prawne zostały wprowadzone w interesie klientów. Dzięki temu każdy poszkodowany będzie mógł łatwiej dochodzić swoich roszczeń i odszkodowań za popełnione błędy przy wykonywaniu umowy.
W celu wyegzekwowania obowiązku posiadania OC zawodowego, które jest obowiązkowe, wprowadzono kary administracyjne za jego nieposiadanie. Jest to kara pieniężna w wysokości: od dwóch do pięciu średnich wynagrodzeń miesięcznych w gospodarce narodowej w roku poprzednim przed stwierdzeniem braku posiadania ubezpieczenia (czyli ok. 8 do 20 000 zł). Kary te będzie nakładać Państwowa Inspekcja Handlowa.
W przypadku gdy osoba korzystająca z usług pośrednika poniosła szkodę (straty) wskutek jego działania lub zaniechania, może dochodzić naprawienia szkody od ubezpieczyciela. Zgłoszenie szkody wymaga przygotowania stosownych dokumentów uzasadniających roszczenie i wskazujących zaniedbania pośrednika w obrocie nieruchomościami. Kieruje je do pośrednika i jego ubezpieczyciela.
Musi również istnieć bezpośredni związek przyczynowo-skutkowy pomiędzy niewłaściwym zachowaniem pośrednika oraz jego odpowiedzialnością i powstałą szkodą. Trzeba zawsze pamiętać, że zgodnie z ogólną zasadą Kodeksu cywilnego ciężar dowodu spoczywa na osobie wysuwającej roszczenia, czyli w tym przypadku kliencie (art. 6 k.c.).
Opisana powyżej odpowiedzialność zawodowa posiada charakter kontraktowy wynikający z art. 471 Kodeksu cywilnego, gdzie odpowiada on za szkody wyrządzone przy realizacji zawartej umowy pośrednictwa.
Rozpoznając potrzeby agenta nieruchomości, biura nieruchomości, nie wolno zapomnieć o odpowiedzialności za szkody wyrządzone poza realizacją zawartej umowy, czyli za czyny niedozwolone i odpowiedzialność deliktową wynikającą z artykułu 415 Kodeksu cywilnego: Kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia.
Nie wolno także zapomnieć o klauzulach rozszerzających odpowiedzialność ubezpieczyciela, np. o rezygnacji z przysługującego ubezpieczycielowi prawa do regresu (zwrotu wypłaconego odszkodowania) za szkodę będącą wynikiem rażącego niedbalstwa czy ochronę w przypadku szkód spowodowanych winą umyślną osób pracujących pod nadzorem. Niektóre ZU wprowadzają to bezskładkowo, inne za opłatą dodatkowej składki i określając podlimity.
Dobrowolne ubezpieczenia nadwyżkowe OC mogą posiadać dodatkowo różne zakresy, np.: za szkody powstałe wskutek wykonywania opracowań i ekspertyz, szkody wykonane przez podwykonawców, za zniszczenia, uszkodzenia i zaginięcia dokumentów i wiele innych. Wielu pośredników w obrocie nieruchomościami może potrzebować takich rozszerzeń.
Zakres terytorialny ubezpieczenia jest również określany: albo do terytorium RP, albo także krajów UE oraz EFTA. To ważne, bo pośrednicy realizujący umowy dla podmiotów zagranicznych w Polsce, na terytoriach poza granicami kraju lub współpracujący z zagranicznymi agencjami nieruchomości powinni posiadać takie rozszerzone ubezpieczenie.
Reasumując: ubezpieczenie OC pośrednika obrotu nieruchomościami obejmuje wszystkie szkody związane z wykonywaniem pośrednictwa na podstawie zawartych umów i nie istnieje żadna możliwość umownego ograniczenia tej odpowiedzialności, w tym odpowiedzialności ubezpieczyciela. Wszelkie takie działania są z mocy samego prawa bezskuteczne, czyli nie obowiązują.
dr Stanisław Kuta
doradca zarządu Alwis & Secura
