Proces inwestycyjny, do którego przystępuje przedsiębiorca (inwestor), obarczony jest wieloma rodzajami ryzyka. Niektóre z nich są oczywiste i możliwe do przewidzenia, ale istnieje też grupa całkowicie nieprzewidywalnych i ujawniających się dopiero na etapie realizacji inwestycji.
Udzielając wsparcia prawnego w wielu procesach inwestycyjnych, często obserwuję pojawianie się znaczących ryzyk wynikających z prac projektanta lub architekta. Bywają one bagatelizowane nawet przez doświadczonych inwestorów.
Projektant w procesie a ryzyko dla inwestora
Realizacja inwestycji budowlanej nie jest możliwa bez udziału projektanta – architekta.
Przystępując do negocjacji z projektantem, inwestor nie może zapominać, że poza zapisami umownymi szczegółowo regulującymi zakres jego prac, odpowiedzialność i terminy, konieczne jest zawarcie w umowie odpowiedniego zapisu, dotyczącego posiadania polisy ubezpieczeniowej projektanta.
Ten właśnie produkt ubezpieczeniowy, zwany ubezpieczeniem OC architekta lub projektanta, może okazać się kluczowy dla powodzenia inwestycji w momencie wystąpienia błędów lub nieścisłości projektowych.
Wielokrotnie w swojej praktyce spotykamy się z błędami projektowymi, skutkującymi przerwaniem łańcucha inwestycyjnego, oraz rodzącymi wiele problemów, które w skrajnych przypadkach mogły doprowadzić nawet do upadłości podmiotów biorących udział w procesie budowlanym.
Konsekwencje błędów projektanta
Przy opracowaniu kosztorysu, wyliczając także własne wynagrodzenie, wykonawca opiera się w znacznej mierze właśnie na projekcie, który zawiera najistotniejsze elementy kosztotwórcze. Ryczałtowe wynagrodzenie wykonawcy powinno ulegać zmianie w przypadku wad projektu, czyli błędu projektanta. W takim przypadku co do zasady generalnemu wykonawcy przysługuje prawo roszczenia o podwyższenie wynagrodzenia ryczałtowego.
Jeżeli błędy projektowe udokumentowane nie budzą wątpliwości i da się dokładnie obliczyć wynikający z tych błędów wzrost kosztów wykonawcy, inwestor musi ponieść ciężar takiej korekty, pomimo że jest to dla niego w oczywisty sposób niekorzystne. Nie trzeba dodawać, że ma to zawsze znaczny wpływ na budżet inwestora i zwrot z inwestycji, które także szacowane są na podstawie projektu i stanowią wypadkową wynagrodzenia generalnego wykonawcy i wielu innych kosztów, czynników kosztotwórczych oraz elementów generujących przychód, takich jak np. zakładane ceny lokali.
Wpływ błędów projektowych na koszty realizacji inwestycji budowlanej nie ogranicza się jedynie do wzrostu kosztów wynagrodzenia generalnego wykonawcy czy dodatkowych prac i materiałów. Ma on również istotne znaczenie dla oferty inwestora, który w czasie realizacji procesu budowlanego zawiera z przyszłymi nabywcami umowy deweloperskie.
W przypadku wzrostu kosztów po stronie inwestora nie ma on możliwości zmiany ceny wskazanej w umowach deweloperskich. Jest to kolejna składowa szkody inwestora wynikająca z błędu projektanta.
Elementy zabezpieczenia – polisa i dokumentacja wad
W przypadku wystąpienia błędu projektowego koniecznością staje się przeprowadzenie szczegółowego procesu dokumentowania wielu czynników. Z całą pewnością obligatoryjne jest udokumentowanie, że dany koszt poniesiony przez inwestora wynika z wady projektowej, a nie np. nieprawidłowego wykonania lub samowolnego odstępstwa od projektu lub próby obejścia wytycznych wykonawczych, by zoptymalizować koszty wykonawcy.
W tym miejscu należy przypomnieć, że proces budowlany jest obarczony również ryzykiem związanym z nierzetelnością w wykonaniu prac budowlanych czy wręcz próbą oszustwa, które może rodzić poważne skutki nie tylko dla inwestora, lecz także dla przyszłych właścicieli lokali.
Do takich sytuacji również dochodzi, dlatego niezmiernie istotne jest skrupulatne dokumentowanie każdego spełniającego kryterium błędu przypadku działania lub zaniechania ze strony projektanta, a także udokumentowania samej szkody oraz związku skutkowo-przyczynowego między nimi.
Przykładem takich działań lub zaniechań projektanta, które przerwą ustalony tok finansowania inwestycji, może być chociażby wskazanie w projekcie rodzaju elementów niedostępnych już na rynku. W takiej sytuacji generalny wykonawca dobiera zamienniki, co wprawdzie zwykle nie stanowi problemu, ale generuje koszty zmian wykonawczych.
Odpowiednio wynegocjowana umowa
W sytuacji uzasadnionego wzrostu wynagrodzenia generalnego wykonawcy, w wyniku wady projektu, inwestorowi pozostaje dochodzić swojej szkody właśnie od projektanta. Dlatego też inwestor winien zabezpieczyć się i zadbać już na etapie negocjowania warunków umowy z projektantem, aby ten posiadał pełne ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej obejmujące błędy projektowe.
Należy zwrócić uwagę nie tylko na zapisy samej polisy, ale także na o.w.u., które nie powinny zawierać wyłączeń lub ograniczeń odpowiedzialności, pozwalających ubezpieczycielowi na uchylenie się od odpowiedzialności względem inwestora.
Konieczne jest również zawarcie w umowie zapisu zobowiązującego projektanta do posiadania zaakceptowanego przez inwestora ubezpieczenia OC nie tylko w okresie projektowym i wykonawczym inwestycji, ale również w uzgodnionym okresie po zakończeniu budowy. Spotykamy się bowiem w praktyce orzeczniczej z problemem określenia momentu powstania szkody, który może ograniczyć odpowiedzialność ubezpieczyciela.
W kontekście opisanych powyżej zagadnień warto omówić standardowo występujące w umowach o realizację robót oświadczenie wykonawcy, że zapoznał się on z projektem i nie wnosi do niego zastrzeżeń. Czy taka klauzula eliminuje możliwość wystąpienia przez wykonawcę do inwestora o zwiększenie wynagrodzenia na skutek wykrycia w czasie prowadzenia prac błędu projektowego, jeżeli wcześniej wyraźnie oświadczył on, że projekt jest mu znany i został przezeń zaakceptowany bez zastrzeżeń?
Każda sytuacja będzie przez sąd rozpatrywana indywidualnie. Oczywiście mogą pojawić się skrajne interpretacje takich standardowych klauzul w umowach z wykonawcami, jednak z analizy orzecznictwa wynika, iż samo wpisanie do umowy z generalnym wykonawcą powyższej klauzuli nie eliminuje jego prawa do zgłoszenia roszczeń wynikających z błędu projektowego.
W orzecznictwie przeważa przekonanie, że obowiązkiem generalnego wykonawcy rzeczywiście jest weryfikacja projektu, jednakże nie można przy tym wymagać od niego posiadania wiedzy stricte projektowej. Tym samym wykonawca powinien przeanalizować projekt z należytą starannością, jednak nie można wymagać od niego zweryfikowania go w stu procentach. Oczywiście doświadczeni wykonawcy wyłapią większość nieścisłości w projekcie, co nie zmienia faktu, że wymaganie od generalnego wykonawcy wiedzy projektowej jest niezasadne. Niemniej jednak inwestor, aby zminimalizować ryzyko, może takie ogólne postanowienia w umowach uszczegółowić, obligując wykonawcę do możliwie najbardziej szczegółowej analizy projektu.
Proces inwestycyjny obarczony jest ryzykiem dla wszystkich stron w nim uczestniczących. Ryzyko można jednak zminimalizować, wymagając od partnerów odpowiednich ubezpieczeń. Pomocny będzie tu doświadczony broker oraz spojrzenie prawnika, szczególnie w kontekście możliwych przyszłych sporów sądowych. Nie jest bowiem tajemnicą, że zakład ubezpieczeń, do którego wpłynie żądanie odszkodowawcze, szczegółowo przeanalizuje stan faktyczny i sprawdzi zasadność roszczenia.
Proces dokumentowania szkody i dialog z partnerami inwestora będzie odgrywał jedną z kluczowych ról dla wypłaty ewentualnego odszkodowania. Inwestor nie powinien zatem zaniedbać analizy warunków polis, którymi dysponują projektanci, gdyż to właśnie głównie jego interes owe polisy ubezpieczeniowe mają zabezpieczyć w przyszłości.
mec. Marta Olczak-Klimek
