Ustawa z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, która zakłada powstanie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (DFG), została ogłoszona 30 czerwca 2021 r. Przepisy obowiązują po upływie 12-miesięcznego okresu vacatio legis, tj. od 1 lipca 2022 r.
Inicjatorem powołania DFG był prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK), natomiast instytucją odpowiedzialną za jego obsługę będzie Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny (UFG).
Cel wprowadzenia ustawy
Celem uchwalonego aktu prawnego jest zwiększenie ochrony osób kupujących nowe mieszkania w szczególności w razie upadku firmy deweloperskiej lub banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy.
Długofalowym celem ma być również zwiększenie zaufania do branży deweloperskiej, która z uwagi na uwarunkowania rynkowe (m.in. praktycznie całkowity brak budownictwa społecznego) jest odpowiedzialna za zdecydowaną większość polskiego rynku mieszkaniowego (według danych GUS z lipca 2021 r. w fazie budowy pozostawało prawie 245 tys. mieszkań deweloperskich).
Pomimo zwiększającej się z roku na rok podaży nowych mieszkań oraz gwałtownie rosnących stóp procentowych popyt w dalszym ciągu utrzymuje się na wysokim poziomie. Powoduje to oczywiście utrzymujący się od dłuższego czasu wzrost cen samych nieruchomości, któremu natomiast z niepokojem przyglądają się zarówno potencjalni nabywcy, jak i eksperci wyczekujący załamania na rynku, mogącego skutkować niewypłacalnością branży deweloperskiej.
Wobec powyższego uzasadniona wydaje się więc prewencja w postaci propozycji zmian przedstawionych przez prezesa UOKiK, a wprowadzonych w życie następnie przez Radę Ministrów, która zwiększa ochronę nabywców nieruchomości. Taki ruch „wyprzedzający” świadczy bez wątpienia o dojrzałości prawodawcy w tym zakresie i chęci minimalizacji negatywnych konsekwencji dla nabywców w razie zajścia określonych w ustawie przesłanek.
Przepisy dotychczasowe
Dotychczasowe przepisy za sprawą obowiązującej od 2011 r. Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tzw. Ustawa deweloperska) przewidywały ochronę nabywcy poprzez obowiązkowe dokonywanie wpłat za pośrednictwem mieszkaniowych rachunków powierniczych. Taka forma zabezpieczenia przenosiła w sposób istotny ciężar ryzyka deweloperskiego z nabywcy na dewelopera.
Praktyką stało się jednak stosowanie mniej korzystnych dla nabywców rachunków otwartych, gdzie środki mogą być zwalniane przez bank po zakończeniu danego etapu inwestycji. W dalszym ciągu zachodziło więc uzasadnione ryzyko utraty części wpłaconych na rzecz dewelopera środków, gdy ten upadnie w trakcie realizacji inwestycji lub nie przeniesie na nabywcę prawa własności nieruchomości.
Zasady działania DFG
Zasada działania DFG jest zbliżona do powołanego przed kilkoma laty Turystycznego Funduszu Gwarancyjnego (również obsługiwanego przez UFG). Formalnie DFG nie będzie posiadał osobowości prawnej i we wszystkich czynnościach reprezentowany będzie przez UFG lub jego organy. Dochodzi zatem do rozszerzenia zadań ustawowych UFG, nie zaś do wyodrębnienia nowej jednostki organizacyjnej.
Finansowanie nastąpi poprzez składki opłacane obowiązkowo przez deweloperów (art. 49 u.d.f.g.). Zgodnie z ust. 2 wskazanego przepisu składka określona będzie jako iloczyn wpłaty dokonywanej na mieszkaniowy rachunek powierniczy i procentowej stawki określonej w drodze rozporządzenia. Istnieć ma zatem mechanizm umożliwiający sprawne reagowanie na zmieniającą się sytuację rynkową.
Warto dodać, że wysokość stawki będzie stała przez cały okres trwania danej inwestycji i będzie równa stawce z dnia, w którym rozpoczęta została sprzedaż. Ustawa określa również maksymalną jej wartość procentową w wysokości 0,1% dla zamkniętego rachunku powierniczego oraz 1% dla otwartego rachunku powierniczego.
Na pierwszy rzut oka widać zatem, iż prawodawca w sposób bardziej preferencyjny traktuje deweloperów dysponujących zasobami finansowymi wystarczającymi na ukończenie inwestycji bez pobierania wcześniejszych wpłat od nabywców. Znacznie lepsze warunki będą zatem mieli deweloperzy o ustabilizowanej sytuacji finansowej, którymi co do zasady będą duże firmy o ugruntowanej pozycji rynkowej.
Ustawa wprowadza również przepisy intertemporalne, które regulują kwestię inwestycji, gdzie sprzedaż mieszkań już została rozpoczęta (art. 76 ust. 1 i 2 u.d.f.g.). Przewidują one, że jeżeli przed wejściem omawianej ustawy rozpoczęto sprzedaż i zawarto przynajmniej jedną umowę, stosuje się przepisy dotychczasowe. W takiej sytuacji kupujący nie będą mogli liczyć na objęcie ochroną przez DFG.
Ochrona nabywców w innych krajach
Z uwagi na uwarunkowania gospodarcze, w Polsce rynek deweloperski mógł zacząć się rozwijać dopiero po 1989 r., kiedy to państwo stopniowo rezygnowało z budownictwa społecznego. Z wyjątkiem działających do dzisiaj w niewielkiej skali tzw. TBS-ów funkcja budowania nowych mieszkań została niemal całkowicie przekazana w ręce prywatnych inwestorów.
Przez lata relacja na linii nabywca – deweloper była kształtowana przez praktykę i pozostawała nieuregulowana żadnym aktem prawnym, do czasu wejścia w życie wskazanej wcześniej tzw. Ustawy deweloperskiej.
W Europie Zachodniej kwestia ochrony nabywców w relacji z deweloperem jest znana od kilkudziesięciu lat. Regulacje chroniące prawa nabywców lokali i domów w większości krajów weszły w życie jako potrzeba uregulowania rynku nieruchomości, który w okresie powojennym zaliczył ogromny wzrost.
Francja. Najlepiej znane są rozwiązania francuskie. Kraj ten jako jeden z pierwszych w Europie wprowadził szeroko rozwinięty system ochrony nabywcy. Już w 1954 r. wprowadzono regulację, na podstawie której finansowanie przez dewelopera inwestycji ze środków nabywcy może nastąpić po uprzednim przeniesieniu na niego udziału we własności gruntu, na którym ma powstać inwestycja.
Kolejnym znanym francuskim rozwiązaniem są regulacje nazywane od nazwiska autora „prawem Spinetty”. Wprowadzone w 1978 r. rozwiązanie prawne przewiduje obowiązkowe ubezpieczenie wszystkich podmiotów zaangażowanych w proces budowlany. W szczególności na mocy art. 1792 i 1792-4-1 francuskiego Kodeksu cywilnego podmioty te mogą zostać pociągnięte do odpowiedzialności przez okres do dziesięciu lat. Katalog ubezpieczonych jest bardzo szeroki i obejmuje, oprócz inwestorów, również m.in. architektów i wykonawców.
Co istotne, przytoczone przepisy nie mogą zostać w żaden sposób ograniczone umownie, a prawo do ubiegania się o odszkodowanie przechodzi każdorazowo na kolejnych właścicieli nieruchomości. Ponadto jako uzupełnienie przytoczonych przepisów k.c. zastosowanie mają również ubezpieczenia obowiązkowe zarówno wykonawcy, jak i właściciela budynku.
Pozostałe kraje. Dość jednoznacznie do kwestii tej podchodzą kraje skandynawskie – w Szwecji i Danii sprzedaż mieszkań w inwestycji, która dopiero się rozpoczęła, jest zakazana. Do obrotu wprowadzane mogą być wyłącznie gotowe mieszkania i domy, a dla dodatkowego bezpieczeństwa kupujących do czasu przeniesienia własności środki trafiają do depozytu.
Rozwiązanie niemieckie, podobnie jak w Polsce, przewiduje wykorzystanie rachunków powierniczych i stopniowe uwalnianie zaliczek wraz z postępem inwestycji.
Kto za to zapłaci?
Wobec powyższego w pełni uzasadnione wydaje się pytanie, kto za to wszystko zapłaci? Z pewnością nie było intencją prawodawcy, aby wiązać koszt obsługi Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego z ceną finalną nieruchomości. Choć wobec fiaska rządowego programu „Mieszkanie plus” i braku jakiejkolwiek alternatywy dla mieszkań deweloperskich branża ta z roku na rok zwiększa swoje dochody, to nietrudno wyobrazić sobie, że mimo to koszt zwiększonej obsługi administracyjnej opisywanego zabezpieczenia deweloperzy będą próbowali przenieść właśnie na nabywców mieszkań i domów.
Pomimo powyższych wątpliwości wprowadzana regulacja wydaje się bardzo ważnym krokiem podjętym w celu ustabilizowania rozgrzanej do czerwoności branży i zagrożeń, na jakie narażeni są nabywcy, często nie do końca świadomie decydujący się na współfinansowanie inwestycji za pomocą otwartego rachunku powierniczego.
Jan Maszczyński
dyrektor oddziału w Tychach
Rożek Brokers Group sp. z o.o.
Wnioski płynące z wejścia w życie Ustawy z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym:
- DFG formalnie nie posiada osobowości prawnej i we wszystkich czynnościach reprezentowany będzie przez UFG lub jego organy.
- DFG finansowany jest poprzez składki opłacane obowiązkowo przez deweloperów.
- Ustawa różnicuje wysokość składki dla zamkniętego oraz otwartego rachunku powierniczego.
- Przepisy Ustawy stosuje się, jeżeli sprzedaż w ramach danej inwestycji rozpoczęto w okresie jej obowiązywania.
