Według danych Głównego Urzędu Statystycznego w 2022 r. oddano do użytkowania ponad 238 tys. mieszkań, z czego deweloperzy przekazali do eksploatacji ponad 143 tys. (w 2021 r. – ok. 142 tys.). Można więc przyjąć, że każdego roku blisko 150 tys. osób staje się właścicielami nowych lokali mieszkalnych.

Bardzo często od otrzymania kluczy do lokalu do podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność może minąć kilka miesięcy. W tym momencie pojawiają się liczne pytania: Czy już można ubezpieczyć nieruchomość? Jeżeli tak, to w jakim zakresie? Czy zakłady ubezpieczeń posiadają ofertę dla takich klientów? Czy polisy sprzedawane zapewniają ochronę ubezpieczającym, którzy jednocześnie chcą być ubezpieczonym? Czy APK jest należycie przeprowadzona?

Czy już można ubezpieczyć nieruchomość?

Rozpocząć należy od określenia stanu faktycznego: najczęściej budynki będące własnością dewelopera – często dodatkowo obciążone hipoteką – są ubezpieczane od początku do zakończenia budowy rozumianego jako przekazanie prawa własności przez dewelopera.

Ochrona ubezpieczeniowa dla lokalu wygasa w momencie podpisania aktu notarialnego, czyli przeniesienia prawa własności lokalu na nowego właściciela.

Deweloper właścicielem murów i elementów stałych

Mury utożsamiane są ze ścianami i odnoszą się zarówno do domów, jak i mieszkań. Do elementów stałych zakłady ubezpieczeń najczęściej zaliczają m.in.: okna, drzwi, trwałą zabudowę meblową kuchni, instalacje, powłoki malarskie itp.

W przypadku murów i elementów stałych powinien ubezpieczyć je właściciel. Do momentu podpisania aktu notarialnego właścicielem jest deweloper, który prawdopodobnie ma już odpowiednie ubezpieczenie.

Ubezpieczyciele oferują jednak ubezpieczenie „nowym właścicielom” już po odbiorze technicznym, przed przeniesieniem własności. Jednak wówczas jako ubezpieczony powinien być wskazany właściciel – deweloper.

W przeciwnym razie (autorzy dysponują taką polisą) dochodzi do sytuacji, w której ubezpieczający wskazany jest jako ubezpieczony, uprawniony do odszkodowania za nie swoje mienie.

Dobra APK, ale zły produkt

W opisywanym przypadku agent przeprowadził dobrą APK, jednak zaoferował niewłaściwy produkt. Natomiast w szerszej perspektywie może dochodzić do popełnienia przez agenta jednego z dwóch błędów lub obu łącznie: 1. niewłaściwie przeprowadza APK (nie wie o braku własności) i 2. proponuje niewłaściwy produkt (niedostosowany do sytuacji prawnej lokalu).

W przypadku wpisania klienta jako ubezpieczonego, jeżeli dojdzie do wypadku (np. pożar, upadek statku powietrznego), ubezpieczający, który jednocześnie w umowie wskazany jest jako ubezpieczony, nie uzyska odszkodowania, ponieważ nie posiadał prawa własności do przedmiotu ubezpieczenia.

Ponadto często w warunkach ubezpieczenia murów i elementów stałych znajduje się zapis, że ubezpieczyciel nie odpowiada za: przedmioty ubezpieczenia, do których ubezpieczony nie posiada tytułu prawnego, czyli m.in. za uszkodzone drzwi lub szyby.

Jednakże od jednego z liderów rynku ubezpieczeniowego otrzymaliśmy informację (zapewne tak postępują inne ZU), że nie ubezpiecza murów po umowie deweloperskiej i odbiorze technicznym, robi to dopiero po przeniesieniu prawa własności. Badając temat u kolejnego ubezpieczyciela, otrzymaliśmy odpowiedź od agenta, że „nie mamy dla Pana ubezpieczenia, bo przecież to nie Pana mieszkanie”.

W tym momencie pojawia się kolejne pytanie. A co z ubezpieczeniem ruchomości czy OC w życiu prywatnym? Pośrednik nie zaproponował ochrony w tym zakresie. A może takowej nie posiadał? A może myślał tylko przez pryzmat prawidłowego ubezpieczenia murów?

Roszczenie po przejęciu prawa własności

Od ZU, które ubezpieczają w ww. sytuacji, otrzymaliśmy informację, że ubezpieczający będzie mógł wystąpić z roszczeniem, ale po przejęciu prawa własności nieruchomości. Pamiętajmy jednak, że deweloper również prawdopodobnie ubezpieczył nieruchomość od ognia i innych zdarzeń losowych. I po zajściu ww. wypadku zapewne wystąpi z roszczeniem w ramach posiadanej polisy.

W związku z czym pojawia się pytanie, czy zakład ubezpieczeń, w którym nowy właściciel posiadał wykupione ubezpieczenie, wypłaci drugi raz odszkodowanie, które zostało pokryte przez innego ubezpieczyciela? Odpowiedź jest jedna – nie wypłaci.

Deweloper jako ubezpieczony

Po analizie rynkowej można stwierdzić, że ZU ubezpieczają nieruchomości nienależące do ubezpieczających, którzy na polisach wpisywani są również jako ubezpieczeni.

Chyba najbardziej prawidłowym rozwiązaniem jest ubezpieczanie takich nieruchomości ze wskazaniem jako ubezpieczonego dewelopera, co wskazałoby klientowi, jaki jest zakres tego ubezpieczenia (Tylko po co taka polisa, skoro deweloper również posiada ubezpieczenie budowanej inwestycji?).

Bezwzględnie brak wpisywania dewelopera jako ubezpieczonego jest błędem ze strony dystrybutora ubezpieczeń, który oznacza niewłaściwe dopasowanie produktu do potrzeb.

Faktyczny odbiór lokalu

Ostatni problem dotyczy faktycznego odbioru lokalu. Niektóre ZU ubezpieczają lokal po ww. odbiorze, który powinien być poprzedzony uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie (art. 41 – ustawy deweloperskiej).

Tymczasem deweloperzy często oddają przyszłym posiadaczom lokale na podstawie odbioru technicznego bez uzyskania wymaganego pozwolenia na użytkowanie. Wówczas ubezpieczenie to nie będzie obowiązywać, bowiem przyszły właściciel nie powinien użytkować lokalu, a lokal formalnie nie ma wymaganego odbioru technicznego – chociaż według dewelopera tak właśnie jest.

Podsumowując

Osoby poszukujące ochrony ubezpieczeniowej mieszkań niebędących ich własnością mogą kupić polisę ubezpieczeniową. Rynek jest interesujący również dla ubezpieczycieli, dotyczy bowiem potencjalnie ponad 100 tys. klientów rocznie.

Wątpliwości budzi natomiast zakres ochrony ubezpieczeniowej. Niestety, może się okazać, że jest ona niedostosowana do potrzeb klientów. Dodatkowo klient, kupując ubezpieczenie, może mieć mylne przeświadczenie, że chroni swój majątek. Potrzebne są zmiany, może zadziała „niewidzialna ręka rynku” w postaci ZU, ewentualnie działań PIU.

dr Dariusz Pauch
Uniwersytet Szczeciński, agent ubezpieczeniowy

dr hab. Damian Walczak
prof. UMK, Uniwersytet Mikołaja Kopernika w Toruniu