Ocena ryzyka przy ubezpieczaniu budynków wielomieszkaniowych jest zadaniem stosunkowo prostym, jeżeli porównamy ten proces do oceny ryzyka obiektów przemysłowych. Odpada kwestia różnorodności procesów produkcyjnych i obawy o palność konstrukcji.
Przy ubezpieczeniach budynków wielomieszkaniowych w większości przypadków mamy do czynienia z obiektami niepalnymi, wolnymi od zagrożeń, jakie niosą procesy produkcyjne lub składowanie na małej powierzchni mienia o dużej wartości.
Ceny za ubezpieczenie budynków wielomieszkaniowych utrzymują się na bardzo niskim poziomie, a stawki za ubezpieczenie mienia wyrażone już nie w dziesiętnych, ale w setnych promila nie są rzadkością. Co prawda do składki za ubezpieczenie mienia w większości przypadków dochodzi składka za ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej, w wysokości często zbliżonej do składki za ubezpieczenie mienia.
Nie zmienia to jednak faktu, że kwota średniej składki dla niskoszkodowych klientów za kompleksowy pakiet ubezpieczeń (mienie od wszelkiego ryzyka z limitem na ubezpieczenia awarii maszyn i urządzeń, OC i dodatki, np. ubezpieczenie elektroniki czy assistance) mieści się w przedziale 0,15–0,20‰ sumy ubezpieczenia budynku.
Wśród underwriterów utarło się przekonanie, że jest to bezpieczny segment. Nie dochodzi tu do dużych szkód, więc na pokrycie ryzyka wystarczy składka uwzględniająca bieżące koszty i średnią statystyczną drobnych szkód (np. awarie instalacji wodociągowych, przepięcia, stłuczone szyby, drobne akty kradzieży lub dewastacji).
Ostatnie miesiące pokazały, że ryzyko wystąpienia pożaru w budynku mieszkalnym nie jest pomijalne, podobnie jak możliwość wystąpienia szkody sięgającej wartości sumy ubezpieczenia. Wydarzenie w Ząbkach pokazało, że rozwinięty pożar może przenieść się na sąsiednie budynki. Tam na szczęście do tego nie doszło, ale takie ryzyko było i przy gorzej przeprowadzonej akcji gaśniczej (zarówno w sensie czasu reakcji, jak i samej organizacji działań straży pożarnej), taki scenariusz byłby realny. Sugeruje to większą ostrożność przy wyznaczaniu wartości najwyższej możliwej szkody dla takich podmiotów jak wspólnoty i spółdzielnie mieszkaniowe, również wtedy, gdy ubezpieczone budynki nie przylegają do siebie.
O ile więc u większości ubezpieczycieli portfel ubezpieczeń budynków wielomieszkaniowych jest rentowny tak długo, jak długo nie dochodzi do dużej szkody, to pechowcy, którym zdarzy się znaczna szkoda, muszą odrabiać straty w tym segmencie przez lata, jeśli nie dziesięciolecia. Szkody takie jednak są na tyle rzadkie, że nie powodują wzrostu cen na rynku.
Sumy ubezpieczenia w tym segmencie mogą być naprawdę wysokie i sięgać setek milionów złotych. Wraz ze spadkiem dostępności terenów pod budowę buduje się obiekty coraz wyższe i w bardziej ciasnej zabudowie. Ponadto wzrost cen materiałów i usług budowlanych przekłada się bezpośrednio na wartość budynków oddawanych do eksploatacji. W przypadku budynków mieszkalnych łatwiej też o dokonywanie bieżących przeszacowań wartości, chociażby na podstawie wskaźników przeliczeniowych ogłaszanych przez wojewodę. Oczywiście również w tym segmencie występuje problem deklarowania sum ubezpieczenia mocno zaniżonych względem wartości odtworzeniowej budynku. Wspomniane czynniki przyczyniają się jednak do stałego wzrostu sum ubezpieczenia, które w przypadku największych klientów są na poziomie klientów korporacyjnych.
Ubezpieczenie budynków wielomieszkaniowych to również duże wyzwanie, jeśli chodzi o zakres. Pakiet ubezpieczeń, oprócz wcześniej wymienionych ryzyk, może zawierać m.in. pokrycie ryzyka strajków, rozruchów i zamieszek społecznych oraz ryzyko terroryzmu i sabotażu. Pojawiają się zapytania o ryzyko wojny. W zakresie ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej dochodzą koszty poszukiwania przyczyny awarii oraz „mini D&O” dla członków organów statutowych spółdzielni lub wspólnoty. Odrębną kwestią jest ubezpieczenie katastrofy budowlanej, który to temat wart jest odrębnego omówienia, ze względu na nieporozumienia w interpretacji warunków ubezpieczenia.
Na atrakcyjność oferty ubezpieczenia wpływa nie tylko zakres ubezpieczenia, ale także ograniczenie wymagań dotyczących zabezpieczenia mienia oraz innych obowiązków ubezpieczonego. Przykładem może być wyłączenie odpowiedzialności ubezpieczyciela za szkody zalaniowe spowodowane złym stanem technicznym dachu lub stolarki okiennej i drzwiowej. Czy powinno się ono bezwzględnie odwoływać do rzeczywistej kondycji mienia na dzień szkody, czy raczej do sprawdzenia należytej staranności zarządcy w przeprowadzaniu bieżących przeglądów i konserwacji?
Specyfiką ubezpieczeń tego segmentu jest częściowe nakładanie się na siebie zakresu ubezpieczenia budynku wielomieszkaniowego, zawieranego przez jego zarządcę, i ubezpieczeń poszczególnych lokali, zawieranych przez ich właścicieli, ewentualnie inne osoby będące w ich posiadaniu. Czasami, w natłoku poszukiwań dróg do uatrakcyjnienia produktu lub dążenia do spełniania oczekiwań rynku, może umknąć fakt, że właściciele lub posiadacze lokali nie są stroną umowy ubezpieczenia budynku wielomieszkaniowego ani nie powinni być wskazani jako osoby ubezpieczone. Wyjątkiem od tej zasady wydaje się być jedynie okoliczność likwidacji wspólnoty mieszkaniowej w następstwie szkody całkowitej w budynku. Ten szczególny przypadek nie zmienia jednak ogólnej zasady odrębności umowy ubezpieczenia budynku wielomieszkaniowego i lokali wchodzącego w jego skład.
Powyższe należy brać pod uwagę, gdy w następstwie dużej szkody, np. pożaru całego budynku, likwidacja szkody trwa dłużej niż kilka tygodni lub miesięcy. W jakim zakresie właściciele lokali powinni otrzymać odszkodowania ze swoich polis za ubezpieczenie „murów”, gdy jednocześnie koszty odbudowy tych „murów” są pokrywane z polisy ubezpieczenia budynku wielomieszkaniowego zawartego przez jego zarządcę? Co z kosztami, które ponoszą właściciele lokali w okresie, w którym nie mogą z nich korzystać? Czy jest zasadne rozszerzanie zakresu ubezpieczenia budynku wielomieszkaniowego o pokrycie takich kosztów?
Mimo prostoty i pewnej powtarzalności ubezpieczenie budynków wielkomieszkaniowych wymaga od ubezpieczycieli specjalistycznej wiedzy i dostępu do dużych pojemności reasekuracyjnych. Wyzwaniem są niskie marże, co przy niefortunnym zbiegu okoliczności może wygenerować na tym segmencie stratę trudną do odrobienia nawet w wieloletniej perspektywie. Czy będzie to kwestia pecha czy błędów w underwritingu? Z takimi pytaniami i wyzwaniami musi się zmierzyć każdy ubezpieczyciel, który chce się rozwijać w tym segmencie.
Jarek Pieczko
dyrektor Departamentu Ubezpieczeń Korporacyjnych
TUZ Ubezpieczenia
