Ubezpieczenie mienia, w tym posiadanych nieruchomości, należy do podstawowych rodzajów ubezpieczeń zawieranych przez klientów korporacyjnych. Oprócz zakresu ubezpieczenia istotny wpływ na posiadany poziom ochrony ma to, w jaki sposób ustalona została suma ubezpieczenia nieruchomości przyjętej do ubezpieczenia oraz jaki rodzaj wartości ma zastosowanie w polisie.

Wysoki poziom inflacji, w tym znaczny wzrost cen materiałów budowlanych, a także wzrost kosztów usług budowlanych spowodowały, że w ciągu ostatniego roku znacznie wzrosły koszty odbudowy obiektów, a tym samym ich wartości odtworzeniowe. W związku z tym w najbliższych miesiącach jednym z wyzwań dla rynku ubezpieczeniowego, w tym klientów korporacyjnych, będzie prawidłowe ustalenie sum ubezpieczenia nieruchomości.

Suma ubezpieczenia, suma odszkodowania

Górna granica odpowiedzialności zakładu ubezpieczeń, czyli maksymalna kwota odszkodowania, jaką możemy otrzymać w przypadku wystąpienia szkody objętej ochroną, oznacza sumę ubezpieczenia. To, na jaki rodzaj sumy została ubezpieczona dana nieruchomość, ma bardzo duże znaczenie w kontekście ustalenia wysokości należnego odszkodowania.

W przypadku ubezpieczeń nieruchomości funkcjonują następujące rodzaje sum ubezpieczenia:

• wartość odtworzeniowa (nowa) – wartość odpowiadająca kosztom zakupu, remontu/naprawy, odbudowy lub wytworzenia: budynku lub budowli w tym samym miejscu, z uwzględnieniem dotychczasowych wymiarów, materiałów, technologii, konstrukcji i standardu wykończenia, maszyn, urządzeń i wyposażenia tego samego rodzaju, typu oraz o tych samych parametrach, łącznie z kosztami transportu i montażu;
• wartość ewidencyjna brutto – wartość, która zgodnie z ustawą o rachunkowości odpowiada wartości początkowej mienia;

• wartość rzeczywista – wartość odtworzeniowa (nowa), pomniejszona o faktyczne zużycie, bez uwzględnienia prowizji lub marży;

• wartość ewidencyjna netto – wartość mienia wynikająca z ewidencji księgowej, po potrąceniu odpisów amortyzacyjnych (umorzeniowych).

Zdecydowanie najkorzystniejszym rozwiązaniem, dającym realną szansę na pełną odbudowę budynku po szkodzie całkowitej, jest ubezpieczenie na wartość odtworzeniową (nową). Zastosowanie innego rodzaju wartości w większości przypadków nie gwarantuje otrzymania odszkodowania wystarczającego na pokrycie kosztów odbudowy obiektu do stanu sprzed szkody (wyjątek mogą stanowić obiekty nowe – w takich przypadkach wartość ewidencyjna brutto może odpowiadać wartości odtworzeniowej).

Dlatego też przed zawarciem umowy ubezpieczenia każdy klient powinien sobie odpowiedzieć na pytanie: Czy przyjęta wartość do ubezpieczenia rzeczywiście pozwoli na odtworzenie obiektu do stanu sprzed szkody?

To pytanie jest zasadne zwłaszcza w obecnych czasach, gdy tylko w okresie od II półrocza 2021 r. do II półrocza 2022 r. wartości odtworzenia niektórych obiektów wzrosły o blisko 30% (oszacowano na podstawie wskaźników cen katalogu SEKOCENBUD).

W związku z tym w kolejnym okresie ubezpieczenia konieczna jest aktualizacja wartości nieruchomości. W przypadku braku takiej aktualizacji w zależności od posiadanego zakresu ochrony oraz klauzul dodatkowych ubezpieczeni mogą być narażeni na negatywne konsekwencje w postaci np. proporcjonalnego obniżenia wysokości wypłaconego odszkodowania (zastosowanie tzw. zasady proporcji).

Rola brokera ubezpieczeniowego

Zdarza się, że dla niektórych obiektów klienci posiadają operat szacunkowy wykonany przez rzeczoznawcę majątkowego (np. na potrzeby zabezpieczenia kredytu/pożyczki) i na wartość z operatu ubezpieczają później nieruchomości. Jednak trzeba mieć na uwadze to, że zazwyczaj w takim operacie nieruchomość jest wyceniona według wartości rynkowej, a nie ubezpieczeniowej wartości odtworzeniowej.

Wartość rynkowa nieruchomości oznacza szacunkową kwotę, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej.

Z powyższego wynika, że jest istotna różnica pomiędzy wyceną budynku w wartości odtworzeniowej (nowej) a wartością rynkową danej nieruchomości. Ceny rynkowe nieruchomości w różnych okresach mogą być zupełnie inne. W wartości rynkowej nie są uwzględnione m.in. koszty inwestycji dodatkowych (np. koszty opracowania dokumentacji projektowej, koszty nadzoru inwestorskiego, koszty dokumentacji geodezyjnej, koszty odbiorów technicznych), które obejmuje wartość odtworzeniowa. Z tego względu przyjmowanie do ubezpieczenia wartości rynkowej nieruchomości jest ryzykowne, ponieważ w przypadku powstania szkody otrzymane odszkodowanie może znacznie odbiegać od realnych kosztów odbudowy budynku.

Tutaj kluczowa staje się rola brokera ubezpieczeniowego. To on, mając aktualną wiedzę na temat rynku ubezpieczeniowego i sytuacji gospodarczej, jest w stanie uświadomić klienta, że sumy ubezpieczenia obiektów z aktualnych polis mogą być nieadekwatne do bieżących wartości odtworzeniowych obiektów. Pomagając w oszacowaniu wartości odtworzeniowej obiektu do celów ubezpieczeniowych, powinien zatem przedstawić propozycje korekt wartości obiektów na kolejny okres ubezpieczenia.

Sposób oszacowania wartości odtworzeniowej

Jednym ze sposobów ustalenia wartości obiektów budowlanych do celów ubezpieczeniowych jest zastosowanie metody kosztów odtworzenia, za pomocą której określa się koszty odtworzenia obiektu budowlanego przy użyciu tej samej technologii i materiałów, które wykorzystano do wzniesienia lub powstania tych obiektów.

W metodzie tej możemy wyróżnić następujące techniki wyceny obiektów:

• wskaźnikową;
• szczegółową;
• elementów scalonych.

Technika wskaźnikowa wymaga ustalenia pewnej jednostki technicznej nieruchomości jako podstawy obliczeń. Może nią być na przykład kubatura budynku, powierzchnia użytkowa lub całkowita. Następnie wartość obiektu określa się jako iloczyn ceny wskaźnikowej oraz liczby jednostek odniesienia, dla których ta cena została ustalona.

Pomocne przy wycenie obiektów tą techniką są branżowe katalogi zawierające wskaźniki cenowe dla różnych obiektów budowlanych, takie jak np.: SEKOCENBUD, INTERCENBUD, WACETOB, ORGBUD, BISTYP. Chcąc wycenić dany obiekt, należy w katalogu zidentyfikować taki, który jest podobny do nieruchomości wycenianej.

Technikę wskaźnikową można stosować tylko wtedy, gdy obiekty, których wartość jest określana, są porównywalne z obiektami, dla których znane są ceny wskaźnikowe. Jest to najszybsza technika wyceny obiektu, ze względu na małą liczbę danych potrzebnych do wyceny, ale też najmniej dokładna.

Technika szczegółowa polega na bardzo dokładnej inwentaryzacji i obmiarze istniejącego obiektu oraz szczegółowym wyliczeniu koniecznych nakładów niezbędnych do realizacji oszacowywanego obiektu /kosztorys – KNR/.

Technika szczegółowa ze względu na wysoki stopień skomplikowania oraz dużą liczbę danych wejściowych potrzebnych do przeprowadzenia obliczeń jest bardzo kosztowna oraz czasochłonna.

Technika elementów scalonych polega zaś na przemnożeniu cen jednostkowych scalonych elementów robót przez liczbę tych robót. Technika elementów scalonych wykorzystuje możliwość pewnego powiązania ze sobą różnych elementów nieruchomości. Do wyceny wykorzystuje się tu (podobnie jak w przypadku techniki szczegółowej) specjalistyczne katalogi ze wskaźnikami cen.

Mimo stosowanych uproszczeń technika elementów scalonych również wymaga dogłębnej analizy dokumentów technicznych nieruchomości wycenianej i dokonania jej inwentaryzacji.

Biorąc pod uwagę specyfikę branży ubezpieczeniowej oraz to, jakie dane o posiadanych obiektach klienci zazwyczaj przekazują przed zawarciem umowy, uzasadnione wydaje się stosowanie przez brokerów techniki wskaźnikowej. 

Michał Kruszyński
dyrektor Biura Obsługi Klientów Strategicznych
Inter-Broker sp. z o.o.