W likwidacji szkód majątkowych wysokość odszkodowania zależy między innymi od przyjętej podstawy wyceny mienia. Najczęściej stosuje się wartość odtworzeniową albo rzeczywistą.
Pierwsza zakłada przywrócenie mienia z wykorzystaniem nowych materiałów, bez uwzględniania ich starzenia. Druga uwzględnia zużycie techniczne obiektu, czyli utratę wartości wynikającą z eksploatacji i upływu czasu.
Sposób określenia tego zużycia ma bezpośredni wpływ na końcową wartość odszkodowania. W przypadku wartości rzeczywistej jest ono niższe niż przy wycenie odtworzeniowej, jednak wielkość różnicy zależy od zastosowanej metody obliczeń.
Metoda liniowa nie zawsze wystarcza
Najprostszym rozwiązaniem jest metoda liniowa, która zakłada równomierny spadek wartości obiektu w całym okresie jego użytkowania. Stopień zużycia oblicza się jako stosunek wieku budynku do przyjętego okresu jego trwałości.
Metoda jest przejrzysta, lecz nie zawsze odpowiada rzeczywistemu procesowi starzenia się obiektu. Może prowadzić do zawyżenia zużycia w przypadku starszych budynków, które pozostają w dobrym stanie technicznym.
Alternatywą są metody nieliniowe, takie jak metoda Rossa oraz krzywe Ungera i Eytelweina. Zakładają one wolniejsze narastanie zużycia na początku eksploatacji i jego przyspieszenie w końcowym okresie trwałości technicznej. W przypadku dobrze utrzymanych, starszych budynków mogą prowadzić do ustalenia niższego współczynnika zużycia, a więc wyższego odszkodowania.
Ocena całego budynku lub jego elementów
Stosuje się również metody złożone. Polegają na oddzielnym określeniu zużycia poszczególnych elementów obiektu, a następnie wyliczeniu średniej ważonej. Rozwiązanie sprawdza się zwłaszcza w budynkach modernizowanych lub wznoszonych etapami. Spotykane są także podejścia uproszczone, oparte na ekspertyzach technicznych albo wskaźnikach tabelarycznych.
W procesie likwidacji szkód nie istnieje jedna uniwersalna metoda odpowiednia dla wszystkich obiektów. Na tempo ich starzenia wpływają między innymi zastosowane materiały, remonty i modernizacje, położenie oraz warunki atmosferyczne.
Dlatego o adekwatności wyceny decydują wiedza techniczna i doświadczenie likwidatora oraz dobór metody odpowiadającej specyfice danego budynku. Zastosowanie jednego schematu do wszystkich przypadków mogłoby prowadzić do wycen, które nie odzwierciedlają rzeczywistej utraty wartości mienia.
Michał Serafin
Crawford Polska
